08 Feb STAI PER COMPRARE CASA O SEI ALLA RICERCA ?

Da sempre e soprattutto in Italia investire nel mattone è sintomo di garanzia, mentre pagare un affitto viene considerato come buttare i soldi dal finestrino, molte persone pensano ciò. Premesso che con questo articolo non voglio entrare nel merito se è finanziariamente corretto acquistare un immobile o meno,  a me  capita, molte volte, di dover intervenire nel fare consulenze o, nei casi più estremi, di affiancare in consulenze tecniche di parte persone che hanno acquistato una casa di cui non avevano  documentazione corrispondente allo stato legittimato.

Oggi è abitudine dire… Ho acquistato una  casa “ a mia insaputa”. A parte le battute, sempre più spesso capita che grazie a  trattative private, o a mezzo dell’agenzia immobiliare , i professionisti tecnici non sempre sono chiamati in causa nella compravendita, a meno che una delle parti deve frazionare qualcosa, o fare l’Attestato di Prestazione Energetica e molte persone pensano che i Notai, con l’atto che redigono, siano anche supervisori di quello che si vende e si acquista, dello stato reale.

Perché affidarsi ad un professionista in fase di acquisto o di vendita ?

In primis bisogna scegliere un professionista  iscritto all’albo o agli ordini professionali meglio se si trova nelle vicinanze dell’immobile o provincia limitrofa all’immobile da acquistare, poi gli chiediamo se dobbiamo acquistare o vendere e il professionista prima di fare il sopralluogo vi chiederà di fornirgli la documentazione necessaria oppure sarà lui stesso, dietro delega, a recuperarla presso TUTTI gli uffici preposti. Questo gli servirà per capire la reale situazione agli atti. Il mio suggerimento è di non fidarsi della documentazione fornita in una prima battuta da chi vende, perché potrebbe non essere completa e veritiera dello stato attuale.

I motivi principali per farsi assistere sono :

• Il tecnico controlla, ma, soprattutto, ha le competenze per capire la documentazione agli atti, sia  essa comunale, catastale  Il tecnico verifica se i dati corrispondono nello stato reale. Molte volte all’acquirente viene data la planimetria catastale, potrebbe anche coincidere con quanto troviamo sul posto, ma essere completamente o parzialmente differente da quanto legittimato in comune!  Questa situazione potrebbe comportare oneri a carico dell’acquirente in un secondo momento e cioè dopo l’acquisto se si deve andare a  fare dei lavori o modifiche in quanto l’opera è difforme da quanto depositato presso il comune e comporta spese impreviste per una situazione non legittimata. Quindi il professionista, in un primo momento, controllerà la documentazione presente presso tutti gli uffici preposti e  la confronterà  con la situazione reale.

• Il vantaggio per chi si fa seguire da un professionista, grazie anche alla  verifica del punto precedente, è che possono nascere situazioni in cui, valutati i lavori da fare per sistemare la casa, si può chiedere una decurtazione del prezzo d’acquisto. Per chi vende, per ovviare a complicanze dopo l’atto e,quindi, star sicuro che quello che si sta vendendo è regolare, è conveniente affidarsi ad un professionista. Facciamo un esempio semplice: se abbiamo un appartamento in vendita a € 100.000 ma c’è, ad esempio, una stanza che, nella realtà, è un bagno ma agli atti è un ripostiglio, il professionista lo vede e lo fa presente così si possono intraprendere due strade:

– La prima è ripristinare la situazione e quindi riportare lo stato a ripostiglio, con la collaborazione di un’impresa

– La seconda è sanare l’abuso e portarlo allo stato di  “bagno” anche nella documentazione.

Questa semplice svista potrebbe costare qualche migliaio di euro in futuro e saranno  a carico dell’acquirente, più conveniente è, pertanto,  concordare uno sconto nell’immediato e sanare l’abuso.

• Il notaio nell’atto solitamente scrive una frase come :

L’immobile venduto viene trasferito ed accettato nello stato di fatto, di diritto e di manutenzione

in cui si trova, ben noto alla parte acquirente. La vendita comprende ogni diritto, ragione, accessione, azione, dipendenza, pertinenza, servitù attive e passive, se e come esistenti.

Eventuali abusi da sanare che emergono successivamente costano molto e per il nuovo acquirente, contento del suo immobile comprato,  iniziano le prime spese impreviste, Raro non è l’ innesco di  una causa, anche questa non gratuita. L’ abuso non è da intendersi solo come volume  non regolato, ma potrebbe anche essere  riferito ad una destinazione d’uso di una stanza come detto al punto precedente.

Il professionista, oltre a fare il sopralluogo, farà delle ricerche presso il Comune di competenza. Può capitare che nell’ultimo atto notarile abbiamo la scritta “immobile costruito prima ante 1967” e non viene riportata nessun estremo del titolo edilizio. Qui occorre fare attenzione se l’immobile è in centro storico o meno, ma comunque non è detto che non sia stata presenta nessuna concessione edilizia o titolo che può avere anche data antecedente il 1967 e quindi nel caso non siano presenti successive concessioni sarà quella che legittima l’immobile.

• I professionisti misureranno con adeguate strumentazioni e in breve tempo ciò che state acquistando e confronteranno, effettivamente, quello che andate a comprare rispetto a quanto vi viene detto. I proprietari a volte pensano che il confine sia in un determinato punto, poi emergono situazioni diverse. Nel caso avete dubbi fatevi fare una riconfinazione, a prescindere se dovete vendere o meno, per avere termini certi e chiarezza anche nei confronti del vicino. Il professionista può dirvi, effettivamente, sia la misura del terreno sia i veri confini. Prima di acquistare fatevi sempre dire dove arrivano i confini e se non sono materializzati fate in modo che il proprietario che vende metta dei termini, nel caso non ha disponibilità prendetevi voi l’onere dal farlo e scontatelo dal prezzo, termini che devono essere accettati anche dai confinanti.  Se pensate che un immobile viene venduto ad esempio ad € 1.000 al mq e i mq non corrispondono forse è il caso di capire bene quanto e cosa stiamo andando ad acquistare. Vagliate con un tecnico cosa è regolare e cosa  non lo è e valutate ciò che è conveniente sanare.

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